Come gli imprenditori del lusso sfruttano una scappatoia per costruire torri svettanti per gli ultraricchi di New York

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Di Matthew Haag

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Alcuni degli edifici residenziali più alti del mondo svettano sopra Central Park, tra cui 432 Park Avenue, che si eleva per 1.400 piedi e presenta una serie di attici e appartamenti per gli ultraricchi.

Ma 432 Park ha anche una caratteristica sempre più comune in queste nuove torri: fasce di spazio non occupato. Circa un quarto dei suoi 88 piani non avranno abitazioni perché sono pieni di attrezzature strutturali e meccaniche.

L'edificio e le torri vicine sono in grado di svettare verso il cielo a causa di una scappatoia nelle labirintiche leggi di zonizzazione della città. I piani riservati alle attrezzature strutturali e meccaniche, non importa quanto, non contano ai fini della dimensione massima di un edificio secondo le leggi, quindi gli sviluppatori li utilizzano esplicitamente per realizzare edifici molto più alti di quanto sarebbe altrimenti consentito.

Le torri che beneficiano di più dalla stranezza della zonizzazione sono tutte spuntate negli ultimi cinque anni: enormi edifici in vetro e acciaio con condomini lussuosi che vengono venduti per milioni di dollari. Molti si affacciano sugli isolati intorno a Central Park, alcuni degli immobili più costosi e ambiti della città, e sono diventati seconde case per miliardari cinesi, magnati europei e investitori di hedge fund stranieri.

Ma la proliferazione di questi edifici sta provocando una reazione negativa nel dibattito più ampio sugli alloggi a prezzi accessibili, sui megaprogetti per gli ultraricchi e sull’identità della città. Ora, i funzionari stanno cercando di tenere a freno i costruttori proponendo regole che applicherebbero spazi meccanici insolitamente grandi verso il limite di altezza di un edificio.

La motivazione per costruire in alto è ovvia: viste panoramiche per i residenti e profitti consistenti per gli sviluppatori. Un condominio al 95esimo piano al 432 Park Avenue è stato venduto a dicembre per 30,7 milioni di dollari, ovvero circa 7.592 dollari al metro quadrato. Nello stesso mese, un'unità a circa metà dell'edificio fu venduta per 4.216 dollari al metro quadrato.

"È piuttosto scandaloso, ma è anche piuttosto intelligente", ha affermato George M. Janes, un consulente di pianificazione che ha monitorato e presentato sfide contro gli edifici di New York con vasti spazi non occupati. “Qual è lo scopo principale di questi spazi? Lo scopo principale è quello di costruire edifici molto alti”.

Lo sforzo della città per limitare l’altezza degli edifici ha innescato uno scontro con il potente settore immobiliare, che ha criticato le regole proposte come eccessivamente restrittive e fuorvianti.

Harry B. Macklowe, che ha sviluppato 432 Park Avenue, ha detto di essere d'accordo con lo sforzo di stabilire regole precise sugli spazi meccanici, ma ha respinto le affermazioni secondo cui il suo edificio li stava usando per salire più in alto. Ogni piano meccanico, ha detto, è dotato delle attrezzature necessarie per il funzionamento dell'edificio.

"Mi offende", ha detto Macklowe, "perché abbiamo creato un edificio molto bello che si adatta perfettamente allo skyline".

[Per saperne di più: il nostro editorialista ha scritto che queste torri "proiettano ombre sia letterali che figurate".]

Molte di queste torri rimangono vuote per gran parte dell'anno, quindi i loro proprietari non sono soggetti alle imposte locali e statali sul reddito perché non sono residenti in città. Di conseguenza, lo Stato e la città hanno già avviato una repressione separata nei loro confronti.

I legislatori statali hanno proposto una tassa pied-à-terre, un’imposta ricorrente annuale sulle seconde case del valore di oltre 5 milioni di dollari, ma è stata deragliata a causa delle intense pressioni da parte dei gruppi immobiliari. Invece, i legislatori hanno adottato una tariffa una tantum sulla vendita di case multimilionarie.

Le complicate normative edilizie di New York City hanno lo scopo di produrre sviluppi prevedibili. I requisiti di altezza sono imposti nella maggior parte della città, anche se alcune parti di Manhattan sono esenti. Ad ogni blocco viene inoltre effettivamente assegnata una metratura massima, che può essere distribuita su edifici più piccoli in un blocco o condensata in sviluppi più grandi.

Sviluppatori esperti, benestanti e pazienti hanno sfruttato questo sistema a proprio vantaggio. Uno sviluppatore che cerca di costruire una torre super alta potrebbe iniziare con un lotto su un isolato e poi acquistare la metratura inutilizzata dai vicini.